「築20年の中古住宅って、買って大丈夫？」
「木造住宅は築20年を超えると価値がなくなる？」
「買ったあと、すぐにリフォームや修繕でお金がかからない？」
「築20年でも住宅ローンは組める？」
中古住宅を探していると、築20年前後の物件を目にすることがあります。
新築や築浅より価格が抑えられていると魅力的に見える一方で、「あと何年住めるの？」と不安になる方もいると思います。
結論からいうと、「築20年だから買って大丈夫」「築20年だからやめた方がいい」と築年数だけで判断することはできません。
僕が中古住宅を選ぶときに大切だと思うのは、築20年という「年齢」そのものより、
- これまでどのように使われてきたか
- どのような修繕をしてきたか
- 現在の建物状態はどうか
- 購入後にどれくらいお金がかかりそうか
- 土地や立地に価値があるか
を見ることです。
僕自身も新築ではなく中古戸建を購入しました。
宅地建物取引士としても、購入者としても感じるのは、中古住宅は「何年経っているか」だけでなく、「買ったあとまで含めてどうか」で判断することが大切だということです。
この記事では、築20年の中古住宅を検討するときに確認したい、修繕・リフォーム・耐震性・住宅ローン・資産価値までまとめて解説します。
築20年の中古住宅は買って大丈夫？
まず結論からいうと、築20年という理由だけで購入候補から外す必要はありません。
ただし、「築20年ならまだ大丈夫」と考えるのもおすすめしません。
同じ築20年でも、住宅の状態は一軒ごとに違うからです。
例えば、
Aの家
定期的に点検・修繕され、必要なメンテナンスが行われてきた
Bの家
20年間ほとんどメンテナンスされず、不具合も放置されてきた
この2軒を「どちらも築20年だから同じ」と考えることはできません。
中古住宅を見るときは、
「築20年」
↓
「その20年間、どんな状態で維持されてきた？」
と一歩踏み込んで確認することが大切です。
中古住宅を築年数だけで判断しない理由については、こちらの記事でも詳しく解説しています。
中古住宅は築何年までなら買って大丈夫？築年数より大切な5つのチェックポイント
築20年の中古住宅はあと何年住める？
築20年の中古住宅について、特によくある疑問が、
「あと何年住めるの？」
というものです。
結論として、築年数だけから「あと○年住める」と一律に判断することはできません。
ここで混同しやすいのが、木造住宅の「22年」という数字です。
木造・住宅用建物には、税務上の減価償却で使われる22年という法定耐用年数があります。
しかし、この22年は、
「築22年になったら家として住めなくなる」
という意味ではありません。
税務上の減価償却に用いられる年数と、住宅として実際にあと何年使えるかは別の話です。
例えば築20年の住宅でも、建物状態や維持管理の状況によって、その後必要になる修繕は異なります。
そのため、
「築20年だからあと○年」
ではなく、
「今どんな状態で、これから何を直す必要がありそうか」
を見る方が購入判断には役立ちます。
築20年の中古住宅を買う3つのメリット
築20年の中古住宅には注意点だけでなく、条件によってはメリットもあります。
①新築・築浅より購入価格を抑えられる可能性がある
まず考えられるのが価格です。
一般に中古住宅は、新築時から時間が経過することで建物の評価が変化していきます。
そのため、同じ地域の新築や築浅住宅と比べて、購入価格を抑えられる物件が見つかることがあります。
ただし、
「築20年なら必ず安い」
わけではありません。
住宅価格は、
- 立地
- 土地面積
- 建物状態
- 需要
- 売出価格
などによって変わります。
築年数だけを理由に「お買い得」と判断しないようにしましょう。
②実際の住宅と周辺環境を確認して買える
中古住宅では、すでに建物も周辺環境も存在しています。
そのため内見時に、
- 日当たり
- 窓からの景色
- 隣家との距離
- 道路の状況
- 周辺の住宅
- 騒音
などを実際に確認できます。
特に子育て家庭なら、公園・学校・道路・生活施設など、家の中だけではない部分も重要です。
僕自身も中古住宅を選ぶとき、建物だけではなく立地や周辺環境を含めて判断しました。
③土地と建物を分けて考えやすくなる
中古戸建を購入するときに、僕が特に大切だと思っているのが土地です。
建物は時間の経過や使用によって状態が変わります。
一方で、土地はなくなりません。
そのため、
「築20年の建物を買う」
だけではなく、
「この土地と、この建物を、この価格で買う」
と分けて考えてみます。
将来売却や住み替えをする可能性があるなら、立地・土地・周辺需要は特に確認したいポイントです。
中古住宅は将来売れる？資産価値が下がりにくい家を見極める7つのポイント【宅建士が解説】
築20年の中古住宅は「修繕」をしっかり確認したい
築20年の中古住宅を検討するなら、僕が特に確認したいのが修繕履歴と現在の状態です。
住宅にはさまざまな部材や設備が使われています。
例えば、
- 外壁
- 屋根
- シーリング
- 給湯器
- キッチン
- 浴室
- トイレ
- 配管など
があります。
ただし、
「築20年になったら全部交換」
と考える必要はありません。
使われている材料・設備、施工状況、使用状況、これまでの修繕によって状態が違うからです。
購入前には、
- これまで何を修繕したか
- いつ修繕したか
- 交換済みの設備はあるか
- 現在不具合はないか
- 購入後に修繕が必要になりそうな箇所はあるか
を確認します。
大切なのは、
「築20年だから修繕費が高い」
と決めつけることではなく、
「この家は購入後に何へお金がかかりそうか」
を具体的にすることです。
中古住宅の修繕費についてはこちらで詳しく整理しています。
築20年ならリフォームはいくら必要？
築20年の中古住宅を見ると、
「せっかくだから全部リフォームした方がいい？」
と考える方もいると思います。
しかし、僕は築20年だから全面リフォームが必要とは考えません。
まずはリフォームしたい場所を、次の3つに分けると整理しやすくなります。
①購入時に対応したい
生活開始前に直す必要性が高いもの。
②数年以内に検討する
すぐ交換する必要はないものの、近い将来の支出として準備しておきたいもの。
③まだ使える
状態に問題がなく、急いで交換する必要がないもの。
例えば見た目が古いキッチンでも、問題なく使えるのであれば、購入直後に必ず交換しなければならないわけではありません。
逆に見た目がきれいでも、雨漏りや構造に関わる問題があれば優先順位は高くなります。
「新しくしたい場所」と「直す必要がある場所」を分ける。
これだけでもリフォーム予算は考えやすくなります。
場所別のリフォーム費用や予算の考え方はこちらの記事で詳しく解説しています。
中古住宅のリフォーム費用はいくら？場所別の費用目安と予算の考え方を宅建士が解説
築20年の中古住宅は耐震性に問題ない？
築20年の中古住宅で、もう一つ気になるのが耐震性です。
2026年時点で「築20年」であれば、単純計算では2006年前後に建築された住宅が中心になります。
1981年6月に導入された新耐震基準より後の住宅です。
また木造住宅については、2000年に接合部などに関する規定が明確化されています。
そのため、2026年時点で築20年前後の住宅は、一般的にはこれらより後に建築された住宅になります。
ただし、ここでも、
「築20年だから耐震性は絶対に大丈夫」
とは考えない方がよいでしょう。
住宅の耐震性は、
- 実際の建築時期
- 構造
- 設計・施工
- 増改築の有無
- 建物の劣化状態
なども関係します。
築年数だけで安全性を断定せず、購入する住宅そのものを確認することが大切です。
新耐震基準や2000年の木造住宅に関する改正については、こちらで詳しく整理しています。
中古住宅の耐震性はどう確認する？新耐震・2000年基準と購入前のチェックポイントを宅建士が解説
築20年の中古住宅でも35年ローンは組める？
「築20年だと住宅ローンを35年組めないのでは？」
と心配する方もいると思います。
ここでも、
「築20年だから35年ローンを組めない」
と一律には判断できません。
住宅ローンの借入期間は、金融機関・住宅ローン商品・借りる人の年齢・物件条件などによって異なります。
先ほど説明した木造住宅の法定耐用年数22年も、
「築22年を超えたら住宅ローンを組めない」
という意味ではありません。
購入したい住宅が決まったら、
- その物件で利用できるか
- 希望額を借りられるか
- 希望する期間で借りられるか
を金融機関へ確認しましょう。
中古住宅と住宅ローンの築年数・借入期間についてはこちらで詳しく解説しています。
中古住宅でも住宅ローンは組める？審査・築年数・借入期間の注意点を宅建士・FPが解説
築20年2,000万円と築浅2,500万円ならどっち？
ここが、築20年の中古住宅を選ぶときに僕が特に大切だと思うところです。
例えば、次の2軒があったとします。
A：築20年の中古住宅
購入価格 2,000万円
購入後の修繕・リフォーム 400万円
合計 2,400万円
B：築浅の中古住宅
購入価格 2,500万円
当面大きな修繕なしと仮定
合計 2,500万円
※金額は考え方を説明するための例です。
物件価格だけを見ると、Aの方が500万円安く見えます。
しかし、住みたい状態まで含めると差は100万円です。
もちろん、実際には築20年の住宅でもほとんどリフォームが必要ない場合があります。
逆に築浅でも修繕や設備交換が必要な場合もあります。
ここで伝えたいのは、
「築20年は得」「築浅は高い」と決めることではありません。
比べるべきなのは、
購入価格ではなく、買ったあと住みたい状態にするまでの総額
です。
築20年の中古住宅を内見するときに確認したいこと
では実際に築20年の住宅を見に行ったら、何を確認すればよいのでしょうか。
最低限、次のようなところは見ておきたいです。
①外壁・屋根
ひび割れ、塗装状態、シーリングなど、外から確認できる範囲を見ます。
②雨漏りの跡
天井や壁にシミ・変色などがないか確認します。
③床・壁
大きな傾きや沈み、不自然なひび割れなどがないか見ます。
④水回り
キッチン・浴室・洗面・トイレの使用状態や設備の古さを確認します。
⑤給湯器などの設備
いつ設置・交換された設備なのか分かれば確認します。
⑥基礎・床下など
目視できる範囲でひび割れや劣化などを確認します。
⑦修繕履歴
売主や不動産会社に、これまでの修繕・リフォーム履歴や残っている資料があるか確認します。
ただし、一般の買主が内見だけですべての劣化や不具合を判断するのは難しいものです。
内見時に確認したいポイントはこちらの記事でさらに詳しくまとめています。
中古住宅の内見で見るべきポイント15選｜宅建士が教える後悔しないチェックリスト
築20年ならホームインスペクションをした方がいい？
建物の状態が気になる場合、ホームインスペクション（住宅診断）を検討する方法もあります。
国土交通省が制度化している建物状況調査では、所定の講習を修了した建築士が、基礎・外壁などの構造耐力上主要な部分や、雨水の浸入を防止する部分について、ひび割れ・雨漏りなどの劣化や不具合の状況を確認します。
ただし、
「築20年なら必ずホームインスペクションをしなければならない」
というわけではありません。
また、建物状況調査を行えば将来の不具合がすべて分かるわけでもありません。
僕なら、
- 建物の状態に不安がある
- 修繕履歴がよく分からない
- 自分では判断できない
- 購入判断の材料を増やしたい
という場合に、選択肢の一つとして検討します。
ホームインスペクションの内容やタイミングについてはこちらで詳しく解説しています。
中古住宅のホームインスペクションは必要？費用・タイミング・注意点を宅建士が解説
僕なら築20年の中古住宅をこの順番で見る
ここまでいろいろな確認項目を紹介しましたが、全部を同じ優先順位で見ると判断しにくくなります。
僕なら次の順番で考えます。
①立地・土地
まず確認したいのは、あとから簡単には変えられない部分です。
駅・学校・道路・周辺環境・土地の形や需要などを確認します。
②建物の状態
築20年という数字だけでなく、現在どのような状態なのかを見ます。
③過去の修繕履歴
外壁・屋根・設備など、これまで何を直してきたか確認します。
④購入後の修繕・リフォーム
「買ったあと何にいくら必要になりそうか」を整理します。
⑤住宅ローンを含めた総予算
物件価格だけではなく、諸費用・リフォーム・修繕まで含めて家計に無理がないか考えます。
物件価格以外に必要なお金はこちらの記事で詳しく解説しています。
中古住宅を買うとき、物件価格以外にいくら必要？諸費用と購入後のお金を宅建士が解説
⑥将来売る可能性
ずっと住む予定でも、転勤・家族構成・仕事などによって状況が変わることがあります。
だからこそ購入時から、
「もし売ることになったら？」
という視点も持っておきます。
築20年の中古住宅で避けたい3つの判断
①「築20年だから安い」と決めつける
安いかどうかは、築年数だけでは判断できません。
土地・建物・周辺相場・建物状態・購入後の費用まで確認します。
②「見た目がきれいだから大丈夫」と考える
クロスや床などがきれいでも、住宅の状態をすべて判断できるわけではありません。
表面の新しさと建物の状態は分けて考えましょう。
③「500万円安く買えたから得」と考える
購入価格が安くても、その後に大きな修繕費が必要になれば総額の差は縮まります。
逆に、状態のよい築20年住宅なら購入価格を抑えながら長く住める可能性もあります。
「いくら安く買えたか」より「買ったあとまで含めていくらかかるか」。
この視点を持っておきたいところです。
よくある質問
築20年の木造住宅はあと何年住めますか？
築年数だけで「あと○年」と一律には判断できません。
建物状態、施工、維持管理、これまでの修繕などによって異なります。
木造住宅の税務上の法定耐用年数22年は、住宅として住める寿命を意味する数字ではありません。
築20年ならリフォームは必要ですか？
築20年という理由だけで全面リフォームが必要とは限りません。
建物や設備の状態を確認し、「購入時に直す」「数年以内に検討する」「まだ使う」に分けて考えると予算を整理しやすくなります。
築20年の中古住宅でも35年ローンは組めますか？
利用できる場合があります。
ただし、借入期間などの条件は金融機関・商品・申込者・購入物件などによって異なります。
「築20年なら35年借りられる」「築○年を超えたら借りられない」と一律には判断せず、購入候補の物件で確認しましょう。
築20年なら耐震性は大丈夫ですか？
2026年時点で築20年前後の住宅は、新耐震基準や2000年の木造住宅に関する規定の明確化より後に建てられたものが中心です。
ただし、築年数だけで個別の住宅の耐震性を保証することはできません。
実際の建築時期、構造、施工、増改築、建物状態などを確認しましょう。
築20年の中古住宅は将来売れますか？
築年数だけでは判断できません。
特に戸建住宅では、立地・土地・周辺需要・建物状態なども売却時に関係します。
購入時から「将来売る可能性」も考えて物件を選んでおくことをおすすめします。
築20年と築30年なら、築20年を選ぶべきですか？
築年数だけであれば築20年の方が新しいですが、それだけで購入判断はできません。
築30年でも適切に修繕された住宅と、築20年でも十分な維持管理がされていない住宅では条件が違います。
築年数だけではなく、建物状態・修繕履歴・価格・土地・購入後の費用まで比較しましょう。
まとめ｜築20年という数字より「その20年間」を見よう
築20年の中古住宅だからといって、買ってはいけないわけではありません。
一方で、
「まだ築20年だから大丈夫」
とも限りません。
僕が購入前に確認したいのは、
- 立地・土地
- 建物の状態
- 過去の修繕履歴
- これから必要になる修繕
- リフォーム費用
- 住宅ローンを含めた総予算
- 将来の売却可能性
です。
つまり、見るべきなのは、
「築20年」という数字ではなく、「その家が20年間どう使われてきたか」。
そしてもう一つ大切なのが、購入価格だけで判断しないことです。
物件価格
＋購入諸費用
＋リフォーム
＋購入後の修繕
まで考えて、家族の予算に合っているか確認します。
新築より500万円安くても、購入後に大きなお金が必要なら実際の差は小さくなります。
逆に、状態のよい中古住宅なら、購入価格を抑えながら自分たちに合った家を手に入れられる可能性があります。
「築何年なら買っていい？」ではなく、「この家なら買っていい？」まで確認する。
これが中古住宅選びでは大切だと僕は考えています。
築年数全体の考え方を知りたい方はこちら。
中古住宅は築何年までなら買って大丈夫？築年数より大切な5つのチェックポイント
購入後の修繕費が気になる方はこちら。
建物の状態を自分だけで判断するのが不安な方はこちら。
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