「住宅ローンって、いくらまで借りても大丈夫なんだろう？」
家を探し始めると、一度は考える疑問ではないでしょうか。
銀行の住宅ローンシミュレーションに年収を入力すると、
「こんなに借りられるの？」
と思うような金額が表示されることもあります。
でも、
「借りられる金額」と「無理なく返せる金額」は同じではありません。
特に子育て家庭では、住宅ローン以外にも、
- 教育費
- 車
- 家の修繕
- 家族旅行
- 老後資金
- 資産形成
など、これからたくさんのお金が必要になります。
私は3児を育てる会社員で、宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・FP2級の資格を持っています。
自分自身も住宅購入を経験して感じるのは、
住宅ローンは「いくら借りられるか」から考えない方がいい
ということです。
今回は、子育て家庭が住宅ローンを考えるときに大切にしたい5つのポイントを整理します。
結論｜「年収の○倍」だけでは決めない
住宅ローンについて調べると、
「年収の5倍まで」
「年収の7倍なら大丈夫」
「返済負担率は○％以内」
といった目安を見かけます。
確かに目安として参考にはなります。
でも、例えば同じ年収800万円の家庭でも、
子どもがいない家庭
と、
子どもが3人いる家庭
では、将来必要になるお金が違います。
同じ子ども3人でも、
公立中心なのか。
私立を考えているのか。
車が必要なのか。
貯金がいくらあるのか。
共働きなのか。
家庭によって状況は違います。
だから私は、
「年収から借入可能額を出す」のではなく、「住宅ローンを返したあとに何を残したいか」から逆算する。
という考え方が大切だと思っています。
具体的には次の5つです。
① 毎月いくらなら無理なく返せるか
② 教育費を確保できるか
③ 購入後も現金を残せるか
④ 金利が上がっても返せるか
⑤ 住宅ローンを払いながら資産形成できるか
順番に考えていきます。
①「借りられる額」ではなく「毎月返せる額」から考える
まず考えたいのは、
住宅ローンをいくら借りられるか
ではありません。
毎月いくらなら無理なく払えるか
です。
例えば住宅ローンの返済が、
月8万円
月10万円
月12万円
月15万円
では、家計への影響が大きく違います。
ここで重要なのは、
今の家賃と同じなら大丈夫
とも限らないことです。
持ち家になると住宅ローン以外にも費用がかかります。
例えば、
- 固定資産税
- 火災・地震保険
- 修繕費
- 駐車場・管理費等（物件による）
などです。
戸建ての場合、マンションのように毎月修繕積立金を支払わなくても、
自分で将来の修繕に備える必要があります。
住宅ローン返済額だけを見て、
「今の家賃と変わらないから大丈夫」
と判断しないようにしたいところです。
② 子育て家庭は「教育費のピーク」まで考える
子育て家庭で住宅ローンを考えるなら、特に重要なのが教育費です。
住宅を購入するとき、
子どもがまだ小さい家庭も多いと思います。
この時期は教育費が比較的少ないため、
「この住宅ローンでも余裕がある」
と感じるかもしれません。
でも10年後はどうでしょう。
高校。
大学。
塾。
受験。
一人暮らし。
などが重なる可能性があります。
特に子どもが複数いる家庭では、
教育費のピークと住宅ローン返済が重なる
ことを考えておきたいところです。
「子ども3人、いくら貯金すればいい？」というテーマについては、こちらの記事で詳しく整理しています。
▶ 子ども3人、いくら貯金すればいい？教育費・住宅ローン・NISAを3児パパFPが考える
住宅ローンを組んだ直後ではなく、
10年後、15年後でも払えるか。
ここまで想像します。
③ 頭金を入れすぎず「購入後の現金」を残す
「住宅ローンは借金だから、できるだけ頭金を入れた方がいい」
と考える人もいると思います。
もちろん、頭金を入れれば借入額を減らせます。
しかし、
現金をほとんど使って住宅を買う
ことにもリスクがあります。
家を購入すると、その直後から予想外のお金が出ていくことがあります。
例えば、
「エアコンが壊れた」
「給湯器を交換することになった」
「車を修理することになった」
「子どもの進学でまとまったお金が必要になった」
などです。
特に中古住宅の場合は、
購入後の修繕費
も考えておく必要があります。
中古住宅の購入時・購入後にかかる費用については、こちらの記事でまとめています。
▶ 3,000万円の中古住宅は3,000万円では買えない？物件価格以外に必要なお金
大切なのは、
住宅ローン残高をできるだけ小さくすること
だけではありません。
家を買ったあとも、ある程度自由に使える現金を残しておく。
これも住宅購入のリスク管理だと考えています。
④ 変動金利なら「金利が上がった場合」も計算する
住宅ローンを考えるときは、
現在の金利だけで返済計画を作らない
ことも重要です。
特に変動金利の場合、将来も現在と同じ金利が続くとは限りません。
そこで、
金利が上昇したら返済額がどうなるか
も確認しておきます。
例として、3,000万円を35年間、元利均等返済・ボーナス返済なしで借りた場合を単純計算してみます。
| 金利 | 毎月返済額の概算 |
|---|---|
| 1.0％ | 約8.5万円 |
| 1.5％ | 約9.2万円 |
| 2.0％ | 約9.9万円 |
| 2.5％ | 約10.7万円 |
| 3.0％ | 約11.5万円 |
※概算です。実際の返済額や金利の適用方法は金融機関・商品によって異なります。
1％と3％では、
毎月約3万円
の差になります。
年間なら約36万円。
子育て家庭にとって小さな差ではありません。
だから、
今の金利なら払える
ではなく、
少し金利が上がっても家計を維持できる
くらいの余裕を持っておく方が安心です。
⑤ 住宅ローンを払いながら「資産形成できるか」
ここが「家と資産」で最も大切にしたい部分です。
住宅を購入するとき、
住宅価格だけを最大化する必要はない
と思っています。
例えば住宅ローンを返すために、
NISAへの積立を完全にやめる。
家族旅行をほとんどしない。
子どもの経験に使うお金を極端に減らす。
貯金がほとんど増えない。
という状態になってしまったらどうでしょう。
立派な家には住めても、
家計全体では苦しくなる
可能性があります。
住宅ローンを返しながら、
貯金する。
投資する。
家族で出かける。
教育費を準備する。
こうした選択肢を残しておきたいところです。
だから、
「いくらの家を買えるか」
ではなく、
「家を買ったあと、毎月いくら残せるか」
を見ます。
住宅ローンの予算は「残したいお金」から逆算する
例えば手取り収入から、
生活費
教育費
保険
車
住宅維持費
貯金
NISAなどの資産形成
家族で使うお金
を引いてみます。
そして最後に、
住宅に毎月いくら使えるか
を考えます。
イメージとしては、
手取り収入
− 生活費
− 教育費
− 将来への貯蓄・投資
− その他必要なお金
＝ 住宅に使えるお金
です。
「年収○万円だから○千万円借りる」
という順番ではありません。
暮らしから住宅予算を決める。
この順番です。
3,000万円を借りた場合を考えてみる
例えば、
借入額3,000万円
35年返済
金利1％
なら、毎月返済額は概算で約8.5万円です。
でも、
「8.5万円払えるから3,000万円借りられる」
ではありません。
ここに、
固定資産税。
保険。
将来の外壁・屋根修繕。
給湯器。
エアコン。
なども加わります。
例えば住宅関連費として毎月一定額を別に積み立てるなら、その分まで含めて住宅コストとして考えます。
これが、
「住宅ローン返済額」と「住宅にかかるお金」の違い
です。
中古住宅なら「住宅価格を抑えて余白を作る」という考え方もある
ここで中古住宅という選択肢が出てきます。
例えば、
4,000万円の住宅を買う。
それとも、
3,000万円の中古住宅を買い、必要なところを直す。
どちらが正解というわけではありません。
でも、
住宅価格を抑えることで家計に余白を作る
という考え方はできます。
その余白を、
教育費。
NISA。
家族旅行。
将来の修繕。
などに回すこともできます。
ただし中古住宅なら何でも安く済むわけではありません。
建物の状態によっては購入後に修繕費が必要になります。
そのため、購入前の内見も重要です。
▶ 中古住宅の内見で見るべきポイント15選｜宅建士が教える後悔しないチェックリスト
「住宅ローンを早く返すこと」だけが正解ではない
住宅ローンを組むと、
「できるだけ早く完済したい」
と思う人もいるでしょう。
もちろん借入残高を減らせば、将来支払う利息を減らせます。
一方で、
繰上返済に使った現金は手元からなくなります。
そのため、
住宅ローンを繰上返済する。
現金として持つ。
NISAなどで長期運用する。
教育費として確保する。
という選択肢を比較する必要があります。
どれか一つが絶対的な正解ではありません。
家庭の資産状況や金利、必要になる時期によって変わります。
私は、
「住宅ローン残高を最速でゼロにすること」より、「家計全体の選択肢を残すこと」
を重視したいと考えています。
住宅ローンを組む前に確認したい5つの質問
最後に、住宅購入前に家族で考えてみたい質問をまとめます。
① この返済額を10年後も払えそう？
今ではなく、教育費が増えた未来も考えます。
② 金利が上がっても大丈夫？
変動金利なら返済額が増えたケースも試算します。
③ 家を買ったあと現金はいくら残る？
頭金や諸費用を払ったあとの預貯金を確認します。
④ 住宅ローンを払いながら貯金・投資できる？
「返済だけで精いっぱい」にならないか確認します。
⑤ 家族で使うお金を残せる？
旅行やお出かけ、子どもの経験まで全部削らなくても暮らせるか考えます。
5つとも大丈夫そうなら、
「借りられる住宅ローン」から「返していける住宅ローン」
に近づいていると思います。
まとめ｜家を買ったあとに「何を残せるか」
住宅ローンを考えると、
どうしても、
「いくら借りられる？」
が最初の疑問になります。
でも本当に考えたいのは、その先です。
住宅ローンを払って、
教育費を準備して、
生活防衛資金を残して、
将来のために資産形成をして、
ときには家族旅行にも行く。
だから住宅予算を考えるときは、
いくらの家を買えるかではなく、家を買ったあとに何を残せるか。
という視点を持ちたいと思っています。
住宅は人生で大きな買い物です。
でも、
住宅を買うこと自体が人生のゴールではありません。
家を買う。
子どもを育てる。
資産をつくる。
この3つを無理なく続けられる住宅ローンを考えることが、「家と資産」で伝えていきたい住宅購入の考え方です。
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